RAuL A. DE SOTO
I – INTRODUCCIoN
Mediante el decreto 493/2001 (BO: 30/4/2001), modificado por el decreto 616/2001 (BO: 14/5/2001), se extendio la aplicacion del impuesto al valor agregado (IVA) al alquiler de inmuebles con destino comercial.
Recordemos que antes del dictado de las normas precedentemente citadas, el alquiler de inmuebles se encontraba exento, salvo para actividades muy puntuales.
Asi, el articulo 7 de la ley del IVA indicaba, en su apartado 22 del inciso h), que se encontraba exenta la locacion de inmuebles, con la sola excepcion de las comprendidas en el apartado 18 del inciso e) del articulo 3.
Vale decir que las locaciones de inmuebles hasta ese momento se hallaban exentas, y solo se encontraban gravados los alquileres de inmuebles para conferencias, reuniones, fiestas y similares.
Por las modificaciones introducidas por los ya citados decretos 493/2001 y 696/2001, el apartado 22 del inciso h) del articulo 7 («De las exenciones») comprende ahora las siguientes locaciones:
– De inmuebles destinados exclusivamente a casa-habitacion del locatario y su familia.
– De inmuebles rurales afectados a actividades agropecuarias.
– De inmuebles cuyos locatarios sean el Estado Nacional, las Provincias, las Municipalidades, o la Ciudad Autonoma de Buenos Aires, sus respectivas reparticiones y entes centralizados o descentralizados, excluidos las entidades y los organismos comprendidos en el articulo 1 de la ley 22016.
– La exencion dispuesta sera tambien de aplicacion para las restantes locaciones, cuando el valor de las mismas, por unidad y locatario, no exceda el monto de $ 1.500.
En el texto actual se hace referencia, al igual que en el anterior a la modificacion, a que no se encuentran exentas las locaciones de inmuebles para conferencias, reuniones, fiestas y similares.
A proposito de las locaciones recien enumeradas como exentas, la importante resolucion general (AFIP) 1032 hace las siguientes aclaraciones:
– No se encuentran comprendidas en las exenciones citadas las locaciones de inmuebles que no tengan como unico destino el de vivienda, ni a aquellas que aun teniendo dicho destino, no sean habitadas por el locatario y su familia.
– De igual modo aclara que se entiende por actividades agropecuarias -a los fines de la procedencia de la exencion-, definiendolas como aquellas que tengan por finalidad el cultivo y la obtencion de productos de la tierra, asi como la crianza y la explotacion de ganado y animales de granja, tales como fruticultura, horticultura, avicultura y apicultura.
– Aclara que cuando el importe del alquiler mensual mas los complementos del mismo -como, por ejemplo, el «valor llave» o las mejoras- superen los $ 1.500, la locacion se encontrara gravada. Dichos complementos deberan prorratearse por los meses de duracion del contrato para establecer si se rebasa o no dicho limite.
No constituyen complementos los gravamenes, expensas y gastos de mantenimiento, y demas gastos por tasas y servicios que el locatario tome a su cargo.
En el caso de aquellos complementos como mejoras que haya realizado el locatario y que no hubieran sido pactadas en el contrato original, se prorrateara por los meses que resten hasta la finalizacion del contrato.

II – ANaLISIS

Nuestro proposito es analizar que situaciones particulares se generan cuando los locadores de los inmuebles dados en alquiler son condominios.
A tal efecto, nos parece propio recordar el concepto de condominio. Lo podemos hallar en el Codigo Civil -Libro Tercero: «De los derechos reales», Tit. VIII: «Del condominio»-.
Si bien el articulado de este Capitulo es extenso -del art. 2673 al art. 2719-, trataremos de esbozar ese concepto apoyandonos en los primeros articulos del Codigo referidos a este punto.
Asi, podriamos decir que el condominio se da cuando dos o mas personas en forma concurrente poseen derechos de propiedad semejantes (reales) sobre un mismo bien. Existe entonces una pluralidad de sujetos a los que les corresponde el dominio sobre una cosa. Nos encontramos de tal modo frente a lo que seria una «propiedad mancomunada».(1)
Para que exista, la propiedad debe recaer sobre una cosa, puesto que, de lo contrario, la comunion de bienes no importa un condominio.(2)
Iremos desarrollando el tema propuesto a traves de preguntas y respuestas.